住宅专项维修资金政策常见问题解答（第七期）

2023-09-10 20:12:19 来源：物业专项维修资金管理 浏览：9次

为加强住宅专项维修资金政策的宣传力度，让广大业主及相关主体了解住宅专项维修资金政策，进一步提高住宅专项维修资金归集和使用效率，真正发挥住宅专项维修资金的作用，我中心从即日起，结合工作实际，持续推出住宅专项维修资金政策常见问题解答。

问题一：使用住宅专项维修资金的表决规则？

答：《民法典》对业主共同决定事项的表决规则进行了修改。使用住宅专项维修资金，属于《民法典》第278条第一款第五项规定的业主共同决定事项即“使用建筑物及其附属设施的维修资金”，其表决规则为：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

问题二：如何理解《民法典》对维修资金的相关规定？

答：《民法典》第278条规定的业主共同决定事项中，包括“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”。

关于理解《民法典》对维修资金的规定，首先应区分“筹集”和“使用”两项业主共同决定事项中关于维修资金的事项。分列“筹集”和“使用”一是为了与《民法典》第278条第二款中对于表决权的规定相配套；二是便利维修资金的使用，相对于新筹集维修资金，使用维修资金只需达到较低的业主表决权比例要求。第二，修改业主表决权的要求。包括两个方面，一是参与表决的要求，二是通过表决的要求。对于包括使用维修资金在内的所有业主共同决定事项，《民法典》较《物权法》而言，规定了更严格的参会要求，即均须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。在小区业主自治层面，法律规定由业主共同决定的事项均与每一个业主休戚相关，因此，在参会阶段便设置了较高的门槛，若无法达到最低参会要求，则该会议作出的决议不具有法律效力。“使用建筑物及其附属设施的维修资金”属于业主共同决定事项中的一般事项，在达到参会要求的基础上，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。但“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”等共同决定事项涉及业主的重大利益属于重大事项，需要满足更高的表决权要求，应当经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。