物业费的维修范围

2023-09-09 15:13:34 来源：物业专项维修资金管理 浏览：38次

物业费的维修范围

 

《物业服务收费管理办法》第十一条中明确规定：

     物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。公共设施的维修、养护、运行等费用包含在物业管理费之中。

    但是，特别指出，物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。中修、大修以及更换主要部件等等，从专项维修资金中列支费用。

一、物业管理大中修及更新改造范围的界定

1、大修工程：

（1）大修工程的定义： 凡需要牵动或拆换部分主体构件， 但不需全部拆除的工程为大修工程。大修工程主要适用于严重损坏房屋。

（2）大修工程的要求： 大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25%以下。

2、中修工程

（1）中修工程的定义：凡需牵动或拆换少量主体构件 ,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。中修工程主要适用于一般损坏房屋。

（2）中修工程的要求：中修后的房屋 70%以上必须符合基本完好或完好的要求。中修工程一次的费用在该建筑物同类结构新建造价的 20%以下。

3、小修工程

（1）小修工程的定义： 小修工程亦称零星工程或养护工程， 是为确保房屋正常使用， 保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程，这种工程具有很强的服务性，要求经常持续的进行。

（2）小修工程的要求：小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的 1%以下。

二、具体范围

1、小修工程项目主要包括 :

（1）、屋面补漏 ,修补面层、泛水、屋脊等。

（2）、钢、木门窗的整修 ,拆换五金 ,配玻璃 ,换窗纱 ,油漆等

（3）、修补楼地面面层 ,抽换个别楞木等。

（4）、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等

（5）、拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。

（6）、抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。

（7）、水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。

（8）、下水管道、窨井的修补疏通 ,阴沟、散水、落水管的修补等。

（9）、房屋的检查 ,危险构件的临时加固等。

主要特点 :

量多面广、零星分散 ,且突发性强 ,时间要求紧迫 ,项目技术简单 ,用工量较少 ,修复费用较小。

主要任务 :

通过房屋的日常养护工程 ,维护房屋及设备的功能 ,保证房屋的正常使用。根椐用户的保修 ,组织零星维修 ,使发生的损坏得到及时修复 ,防止损坏扩大而造成更大的损失。组织房屋的经常检查 ,搞清房屋的完损状况 ,从养护入手 ,预防事故的发生 ,并且有计划地组织大、中修 ,提供勘察、施工的资料依据。

2、中修工程

凡需牵动或拆换少量主体构件 ,进行局部维修 ,且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下,并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。主要包括以下内容 :

（1）、少量结构构件已形成危险点的房屋 ;

（2）、一般损坏而需要进行局部修复的房屋 ;

（3）、整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。

主要特点 :

工地较集中、项目较小 ,工程量较大 ,工程的计划性 ,周期性强 ,基本要求就是使经过中修后的房屋 70%以上必须符合基本完好房标准的要求。

3、大修工程

凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备 ,不需要全部拆除 ,一次费用在该建筑同类结构新建造 25%以上的维修工程为大修工程。主要包括以下内容 :

(1)、主体结构的大部分严重损坏 ,有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。

(2)、整幢房屋的公用生活设备必须进行管更换 ,需要改装、新装的房屋。

(3)、因改善居住条件 ,需要进行局部改建、添装的房屋

(4)、需对主体结构进行专项抗震加固的房屋

主要特点 :

工程地点集中 ,项目齐全 ,工程量大 ,一次费用较大 ,且整体性强 ,其基本要求是使经过大修后的房屋必须符合基本完好房标准要求。

4、翻修工程 (更新改造工程 )

凡需全部拆除 (包括原地翻修改建或移地翻修改建 )或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。主要包括以下内容 :

(1)、主体结构全部或大部分损坏 ,失去正常使用功能 ,有倒塌危险的房屋 ;

(2)、因自然灾害破坏严重 ,不断继续使用的房屋 ;主体结构 ,围护结构简陋 ,无修理价值的房屋。

(3)、地处陡峭易滑坡地区或地处地势较代洼长期积水又无法排出地区的房屋

(4)、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。