重庆开睿源房地产估价内部质量控制手册
2025-06-14 20:14:14 来源：重庆开睿源会计师事务所有限公司 浏览：2次《重庆开睿源房地产估价内部质量控制手册》
目 录
《重庆开睿源房地产估价内部质量控制手册》
尊敬的同事们：
大家好！我是重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司的管理咨询顾问陈登明。为了提升我们公司在房地产估价领域的专业水平和服务质量，我们共同编写了这本《房地产估价机构内部质量控制手册》。本书旨在系统地梳理房地产估价的全过程，从项目承接、实地查勘、估价测算到报告撰写，每一个环节都详细阐述了质量控制的关键点和操作规范。希望这本手册能成为大家日常工作中的实用指南，帮助大家更好地理解和执行估价工作，确保每一个估价项目都能达到高质量的标准。本手册于2024年1月1日开始施行。
房地产估价程序是指完成一个估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。估价工作之间并非绝对分隔，部分工作可能存在交叉甚至需要反复。例如，在受理估价委托时初步确定估价基本事项，在确定估价基本事项时再详细具体确定；搜集估价所需资料可在受理估价委托和确定估价基本事项时要求委托人提供，实地查勘估价对象时进一步补充搜集。对于复杂、疑难、特殊的估价项目，内部审核估价报告也可适当提前介入。不同估价项目的估价程序繁简程度不尽相同，但不得随意简化、省略必要的估价程序，如实地查勘估价对象、内部审核估价报告等。
房地产估价程序的作用主要体现在以下几个方面：
1. 规范估价行为：确保估价工作按照既定的流程和标准进行，避免随意性和盲目性。
2. 保证估价质量：通过规范的程序，确保每一个环节都达到高质量的标准，避免因疏漏导致估价结果不准确。
3. 防范估价风险：在针对估价报告、估价结果异议或争议所进行的鉴定或专业技术评审中，鉴定或评审的主要内容是检查估价师和估价机构是否履行了必要的估价程序。
4. 提高估价效率：通过明确的工作流程和分工，提高工作效率，确保估价项目按时完成。
估价业务来源主要有两种方式：
1. 主动争取：积极主动到社会上寻找估价需求者，并力争为其提供估价服务。不应采取过于商业化的营销方式，不得采取恶性压价手段招揽或争抢业务。
2. 被动接受：估价机构及其估价专业人员凭借其良好口碑、专业服务吸引估价需求者上门寻求估价服务。
估价机构不应承接或不应受理估价业务的情形，而不是估价师应回避或不应承办估价业务的情形。具体包括：
1. 超出本机构的业务范围：未向房地产估价行政管理部门备案的评估机构不能开展房地产估价业务。
2. 与本机构有利害关系：估价机构（包括股东或合伙人、实际控制人）如果与估价需求者、相关当事人或委托估价对象有利害关系，则不应受理该估价委托。
3. 本机构的专业能力难以胜任：估价机构应认真评估自己的专业胜任能力，如果认为自己的专业能力难以胜任某项估价业务，则不应受理该估价委托。
4. 存在本机构不可接受的风险：估价业务会给本机构和估价专业人员带来不可接受的风险，则不应受理该估价业务。
1. 估价委托受理前的相关准备：与估价需求者充分沟通，了解委托估价目的、对象，为估价需求者草拟估价委托书，准备估价委托合同。
2. 估价委托书的出具和主要内容：估价委托书应由估价师在委托人口头委托意向并亲自与委托人充分沟通的基础上，为委托人草拟或指导委托人在事先制作的格式文本上填写估价委托书，经委托人和估价机构一致认可后，由委托人签名或盖章确认，然后正式向估价机构出具。
3. 估价委托合同的作用和主要内容：估价委托合同的作用包括建立受法律保护的正式委托与受托关系、约定双方的权利和义务、载明估价的有关事项。
4. 估价委托的受理和业务承办：估价委托应由估价机构统一受理、统一收费。估价师等个人不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。
估价基本事项包括估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。估价基本事项不能明确特别是确定错误的责任主要在估价师。估价师应在与委托人进行充分沟通及调查了解有关情况和规定的基础上确定估价基本事项，然后请委托人确认。估价目的是基础，确定了估价目的之后，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。
确定估价目的时，需要估价师主动与委托人沟通，了解其真实、具体的估价需要，然后将估价目的恰当表述出来，再请委托人确认。估价目的可分为：房地产转让、租赁、抵押、征收、税收、司法处置、分割、损害赔偿、刑事案件定罪量刑，企业资产置换、资产重组、发行债券、产权转让、改制、合并、分立、合资、合作、租赁、清算，以及建设用地使用权出让等。
确定价值时点是确定将要评估的价值价格是哪个时间点的。价值时点不同，估价对象的具体状况可能不同，从而确定价值时点一般应在确定具体的估价对象之前。价值时点宜到日（某一天），并采用公历。价值时点是现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）或估价报告出具日期为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日，不得晚于估价报告出具日期。
估价对象是由委托人指定，但又不是由委托人完全决定的。估价对象不能简单地按委托人的指定来确定，不是委托人要求评什么资产就评什么资产，而应在委托人初步指明及提供相关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的先拟定估价对象的主要范围和基本状况，然后请委托人确认。
确定价值类型是确定将要评估的是哪种具体的价值价格，包括价值价格的名称、定义或内涵。一个估价项目可以同时给出多种类型的价值价格。
估价作业方案是为保质按时完成某个特定估价项目而拟定的用于指导该项目将来估价工作的实施计划。重点解决将要做什么、何时做、谁来做、如何做等问题。内容包括估价工作的主要内容、质量要求、实施步骤、时间进度、人员安排和费用预算。每个估价项目都应编制书面估价作业方案，一般由估价项目负责人牵头组织编制。
估价工作的主要内容包括确定主要的估价原则、估价依据、估价前提，初选估价技术路线和估价方法，以及估价作业方案编制后所需做的各项工作。
估价作业方案的作用主要体现在以下几个方面：
1. 明确工作目标和任务：明确每个估价项目的具体目标和任务，使估价人员清楚了解需要完成的工作内容和要求。
2. 合理安排工作进度：合理安排工作进度，确保估价项目按时完成。
3. 优化资源配置：合理分配人员、设备等资源，确保每个环节都有足够的资源支持。
4. 提高工作质量：确保估价结果的准确性和可靠性。
5. 便于沟通协调：便于各方沟通协调，解决工作中出现的问题和矛盾。
6. 作为工作考核的依据：为估价人员的工作绩效考核提供参考。
估价所需资料的形式和内容是确保估价工作顺利进行的基础。资料的形式多样，包括但不限于以下几种：
1. 证书和证明：如房地产权属证书、土地使用权证、规划许可证等，这些文件证明了估价对象的合法性和产权归属。
2. 文件和合同：包括买卖合同、租赁合同、抵押合同等，这些文件反映了估价对象的交易历史和使用状况。
3. 报表和数据：如财务报表、市场调研数据、交易记录等，这些数据为估价提供了重要的参考依据。
4. 图纸和照片：如建筑平面图、立面图、现场照片等，这些资料帮助估价师直观了解估价对象的物理状况。
5. 影像资料：如视频记录，用于记录实地查勘的过程和估价对象的现状。
搜集估价所需资料是估价工作的重要环节，其途径和方法包括：
1. 委托人提供：委托人应提供与估价对象相关的所有必要资料，这是最直接和有效的途径。
2. 估价机构资料库：利用估价机构内部积累的资料，为当前估价项目提供参考。
3. 实地查勘：通过实地查勘估价对象，获取第一手资料，如现场照片、视频等。
4. 国家机关和组织：依法向相关国家机关或其他组织查阅资料，如房地产管理部门、土地管理部门等。
5. 知情人士和单位：向了解估价对象情况的个人或单位进行调查了解。
6. 公开信息：通过互联网、报刊等媒体查找相关资料，如市场行情、政策法规等。
对搜集到的资料进行检查和整理是确保资料可靠性和可用性的关键步骤。检查内容包括：
1. 真实性：确保资料内容真实，无虚假记载。
2. 完整性：检查资料是否完整，无遗漏重要信息。
3. 合法性：确认资料来源合法，符合法律法规要求。
4. 准确性：核实数据和信息的准确性，避免错误和偏差。
整理工作包括对资料进行分类、编号、归档，便于后续使用和查阅。
实地查勘是估价工作中不可或缺的重要环节，其必要性主要体现在以下几个方面：
1. 核实估价对象的真实性：确认估价对象是否真实存在，与委托人提供的资料一致。
2. 了解估价对象的使用状况：了解估价对象的实际使用状况，包括是否在使用、是否空置、是否存在查封等情况。
3. 获取第一手资料：获取文字、图纸、照片等资料难以反映的实情和细节，如估价对象的内部布局、装修情况、周边环境等。
4. 发现潜在问题：发现估价对象可能存在的潜在问题，如质量缺陷、安全隐患等。
实地查勘的工作内容包括：
1. 检查核对基本情况：核对估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途等基本情况。
2. 调查实际使用状况：了解估价对象的实际使用状况，包括实际用途、是否空置、是否出租等，以及是否存在查封、征收等权利限制情况。
3. 观察检查实物状况：观察估价对象的实物状况，如房屋的结构、装修、设备等，评估其新旧程度和使用价值。
4. 体验区位状况：体验估价对象的位置、交通、配套设施、环境等区位状况。
5. 检查历史使用状况：了解估价对象的历史使用状况，如是否受到过污染、是否存在违法建设等。
6. 拍摄影像资料：拍摄能够反映估价对象内部状况、外部状况和区位状况的照片、视频等影像资料。
7. 补充搜集资料：在实地查勘过程中，补充搜集估价所需的其他资料，如周边类似房地产的市场行情等。
实地查勘工作宜由两名以上估价专业人员共同实施，其中至少一名估价师。应要求估价委托人提供必要协助，如要求委托人亲自或指定估价对象权利人等了解估价对象的人员担任领勘人，带领估价师到估价对象现场并介绍有关情况、解答相关问题及见证。如果委托人不是估价对象权利人，一般还应要求委托人通知估价对象权利人等当事人到场；当事人不到场的，一般应有第三方见证人见证。
实地查勘估价对象应制作书面实地查勘记录。实地查勘记录应由执行实地查勘的估价师等估价专业人员签名，并按照有关规定要求委托人和估价对象权利人等当事人或见证人签名或盖章确认。
选用估价方法是估价工作中的关键环节，选择合适的估价方法对于确保估价结果的准确性至关重要。估价方法的选择应根据估价对象的类型、估价目的、市场状况等因素综合考虑。常见的估价方法包括：
1. 比较法：通过比较估价对象与类似房地产的交易价格，调整差异后得出估价对象的价值。
2. 收益法：通过评估估价对象的预期收益，折现到当前时点得出价值。
3. 成本法：通过评估估价对象的重置成本，扣除折旧后得出价值。
4. 假设开发法：通过评估估价对象开发完成后的价值，扣除开发成本和合理利润后得出价值。
选用合适的估价方法后，应按照以下步骤进行测算：
1. 数据收集：收集与估价方法相关的数据，如交易价格、租金收入、开发成本等。
2. 参数确定：确定估价过程中使用的参数，如折现率、资本化率等。
3. 公式应用：正确应用估价公式和模型进行测算。
4. 结果校核：对测算结果进行校核，确保无误。
在完成测算后，需要对不同方法的测算结果进行综合处理，得出综合测算结果。综合测算结果的得出方法包括：
1. 简单算术平均法：当各种估价方法的测算结果之间差异不大时，可采用简单算术平均法。
2. 加权算术平均法：根据估价方法的适用程度和数据的可靠性，给予不同方法的测算结果不同的权重，然后计算加权平均值。
3. 中位数法或众数法：当选用三种或三种以上估价方法时，可将测算结果从低到高排序，选择中位数或众数作为综合测算结果。
对每种估价方法的测算结果进行校核，对两种或两种以上估价方法的测算结果进行比较分析，找出导致测算结果可能错误或之间差异的问题和原因。校核和比较分析的内容包括：
1. 数据输入和计算是否正确：检查数据输入和计算过程是否准确无误。
2. 基础数据是否准确：确保测算中使用的每个估价基础数据都有其来源或确定依据和方法。
3. 参数是否合理：检查测算中选取的每个估价参数是否合理，是否有明确的确定依据和方法。
4. 公式、模式和路径是否正确并适用：确保估价公式、模式和路径的正确性和适用性。
5. 假设和限制条件是否合理：检查估价假设和相关设定是否合理和充分。
6. 依据是否适用：检查使用的各种估价依据是否适用于估价对象。
在完成测算结果的校核和比较分析后，需要得出综合测算结果。这一步骤对于确保估价结果的准确性和可靠性至关重要。综合测算结果的得出方法包括：
1. 简单算术平均法：当各种估价方法的测算结果之间差异不大时，可采用简单算术平均法。
2. 加权算术平均法：根据估价方法的适用程度和数据的可靠性，给予不同方法的测算结果不同的权重，然后计算加权平均值。
3. 中位数法或众数法：当选用三种或三种以上估价方法时，可将测算结果从低到高排序，选择中位数或众数作为综合测算结果。
综合测算结果得出后，还需要进一步确定最终估价结果。这一步骤需要综合考虑以下因素：
1. 综合测算结果的合理性：
-校核和调整：对综合测算结果进行再次校核，确保其合理性。如果发现综合测算结果未能充分反映估价对象的价值影响因素，应进行适当调整。
-专业判断：结合估价专业知识和实践经验，对综合测算结果进行分析，考虑未能体现在综合测算结果中的估价对象价值影响因素。
2. 征询意见：
-专家意见：在必要时，可以征询有关专家和市场人士的意见，以确保估价结果的客观性和合理性。
-委托人意见：对于咨询性估价，可以适当参考委托人的意见，但需确保估价结果的独立性和客观性。
3. 法律法规要求：
-符合规定：如果法律法规和政策对估价对象定价有明确规定，确定的最终估价结果应符合相关规定。
-最低限价或最高限价：对于涉及政府最低价或最高价标准的估价项目，应同时列出估价结果和相应标准，并说明评估价与标准的关系。
最终估价结果的表述应清晰、准确，便于理解和使用。常见的表述形式包括：
1. 具体金额：目前普遍采用的形式，适用于大多数估价项目。
2. 区间值：对于咨询性估价或投资价值评估，可以采用区间值的形式，表示估价对象的合理价值范围。
3. 下限值或上限值：根据估价目的和委托人的要求，可以给出下限值或上限值，或同时给出上下限值。
最终估价结果应精确到合理的位数，一般应同时给出总价和单价，并注明大写金额。对于涉及楼面地价等特殊指标的项目，还应给出相应的计算结果。
估价报告是估价服务的最终成果，是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述。它是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值及相关问题的专业意见和研究报告。
估价报告应采用书面形式，即书面估价报告。书面估价报告按照不同的分类标准，可以分为以下几种类型：
1. 按格式分类：
-叙述式估价报告：以文字叙述为主，详细说明估价过程和结果。
-表格式估价报告：以表格形式呈现，适用于成套住宅抵押估价、基于同一估价目的的大量相似房地产批量估价、住宅房屋征收分户估价报告等。
2. 按内容分类：
-估价结果报告：主要陈述估价结果，简要说明估价过程。
-估价技术报告：详细说明估价过程中的技术细节和方法选择。
3. 按作用分类：
-鉴证性估价报告：用于法律诉讼、仲裁等需要鉴证的场合。
-咨询性估价报告：用于提供专业咨询意见，不具有法律鉴证作用。
4. 按范围分类：
-整体评估报告：对整个房地产项目进行评估。
-分户评估报告：对单个房地产单元进行评估。
5. 按介质分类：
-纸质估价报告：传统的纸质形式。
-电子估价报告：以电子文档形式提供。
6. 按使用的文字分类：
-中文估价报告：使用中文撰写。
-外文估价报告：使用外文撰写，适用于国际项目。
估价报告的质量直接影响到估价机构的信誉和客户的满意度。因此，估价报告应满足以下质量要求：
1. 客观性：估价报告中的所有内容应基于客观事实，不得含有主观臆断或偏见。
2. 真实性：估价报告中的数据和信息应真实可靠，不得虚构或篡改。
3. 合理性：估价方法和结果应符合市场规律和专业标准，不得出现不合理或不科学的结论。
4. 完整性：估价报告应包含所有必要的内容，不得遗漏重要信息。
5. 准确性：估价报告中的数据和结论应准确无误，不得出现计算错误或逻辑矛盾。
6. 清晰性：估价报告应条理清晰，语言简洁明了，便于读者理解。
7. 规范性：估价报告的格式和内容应符合行业规范和标准，不得随意编排。
估价报告应包含以下主要内容：
1. 封面：
-应注明估价机构名称、估价报告编号、估价对象名称、估价目的、估价日期等基本信息。
2. 目录：
-列出估价报告的主要章节和页码。
3. 致委托人函：
-向委托人说明估价报告的用途、使用限制等重要事项。
4. 估价师声明：
-估价师对估价报告的真实性和客观性进行声明，明确估价师的责任和义务。
5. 估价假设和限制条件：
-明确估价过程中所依据的假设条件和限制条件，确保估价结果的合理性和适用性。
6. 估价结果报告：
-详细说明估价结果，包括估价对象的基本情况、估价方法、估价结果等。
7. 估价技术报告：
-详细说明估价过程中的技术细节，包括资料收集、实地查勘、估价方法选择、测算过程等。
8. 附件：
-包括估价委托书、估价对象的权属证明、实地查勘照片、市场调查资料等，作为估价报告的补充说明。
估价师声明是估价报告的重要组成部分，其内容应明确、具体，不得与估价假设和限制条件的内容相混淆。鉴证性估价报告的估价师声明应包括以下内容：
1. 真实性声明：
-估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述、重大遗漏或重大差错。
2. 独立性声明：
-估价报告中的分析、意见和结论是估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3. 利益声明：
-估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4. 合规声明：
-估价师是按照有关法律法规和房地产估价标准的规定开展估价工作，撰写估价报告。
非鉴证性估价报告的估价师声明的内容，可根据实际情况对鉴证性估价报告的估价师声明的内容进行适当增减。
估价假设和限制条件是估价报告中不可或缺的部分，其目的是确保估价结果的合理性和适用性。估价假设应具有针对性、必要性、合理性和充分依据，不得滥用或遗漏。常见的估价假设类型包括：
1. 一般假设：
-资料真实性假设：对估价委托人提供的资料真实性、完整性、准确性和合法性的合理假定。例如，假设委托人提供的权属证明、财务报表等资料是真实可靠的。
-重大因素假设：对估价对象状况中影响估价结果的重大因素未见异常的合理假定。例如，假设估价对象不存在重大质量缺陷或安全隐患。
-特殊状况假设：对估价对象无罕见、奇特等特殊状况的合理假定。例如，假设估价对象不是“凶宅”或“凶楼”。
2. 背离事实假设：
-特殊需要假设：因估价目的的特殊需要、估价委托人或交易当事人的交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，假设估价对象在未实际完成开发的情况下，按照预期完成后的状况进行估价。
3. 不相一致假设：
-事项不一致假设：说明在估价对象同一事项的状况之间不一致的情况下，对估价所依据的状况所做的合理假定。例如，房地产名称、地址、权利人名称、用途、面积等之间不一致时，假设以某一特定状况为准。
4. 未定事项假设：
-事项不明假设：说明在估价所必需的估价对象状况等相关事项尚未明确或不够明确、存在不确定性的情况下，对估价所依据的事项所做的合理的、最可能的假定。例如，估价对象未经登记、无权属证明、有关部门又未进行认定，在确需估价的情况下，对估价对象的合法性、权利性质等产权状况作出合理假设。
5. 依据不足假设：
-资料不足假设：说明在确因客观原因致使估价师无法了解估价所必需的估价对象状况的情况下，对估价所依据的估价对象状况所做的合理的、最可能的假定。例如，因涉及国家秘密等特殊情况，不允许进入内部实地查勘，对无法了解估价对象内部状况的说明，以及对估价对象内部状况的合理假定。
6. 其他假设：
-历史存在假设：对于估价对象是历史状况的，作出“历史存在假设”，说明估价对象曾经是真实存在的，且估价时所设定的历史状况与原来（或灭失、改变前）实际状况相同。例如，评估历史状况的房地产在现在的价值价格时，假设估价对象在历史时点是真实存在的。
估价报告使用限制是确保估价报告正确使用的重要内容，应明确以下事项：
1. 估价报告用途：
-根据估价目的及估价假设等，说明估价报告的具体用途，还可补充说明不得将估价报告用于已经说明的具体用途以外的其他用途。例如，明确估价报告仅用于抵押贷款评估，不得用于其他目的。
2. 估价报告使用人：
-可使用本估价报告的单位名称或个人姓名。例如，明确估价报告仅供委托人和相关金融机构使用。
3. 估价报告使用期限：
-自估价报告出具日期起计算，使用估价报告特别是估价结果不得超过的时间。表述形式包括：
- 估价报告使用期限至××年××月××日；
- 自××年××月××日起至××年××月××日止；
- 自××年××月××日起不得超过××年（××个月、××日）。
-估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度等市场状况确定，不宜超过一年。
4. 估价报告使用的其他注意事项：
-作出以下特别提示：委托人和估价报告使用人应按照法律规定和已经说明的具体用途、使用期限等使用范围使用本估价报告。否则，本估价机构和估价师依法不承担责任。
-估价报告中说明估价报告使用限制，主要是避免引起委托人、估价报告使用人以及估价利害关系人的误解和误用，同时划清估价机构、估价师与委托人、估价报告使用人的责任。
附件是估价报告的重要组成部分，它为估价报告提供了必要的补充说明和证据支持。附件一般包括以下内容：
1. 估价委托书复印件：
-证明委托关系和委托内容。
2. 估价对象位置图（或位置示意图）：
-直观展示估价对象的地理位置。
3. 估价对象实地查勘情况和相关照片：
-提供估价对象的现场情况，增强报告的可信度。
4. 估价对象权属证明复印件：
-证明估价对象的产权归属。
5. 估价对象法定优先受偿款调查情况：
-当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。用于说明估价对象是否存在法定优先受偿款，影响估价结果。
6. 可比实例位置图（或位置示意图）和外观照片：
-当未采用比较法估价时，可不包括该图和照片。用于比较法估价时，提供可比实例的相关信息。
7. 专业帮助情况和相关专业意见：
-如有其他专业机构或专家提供帮助，附上相关意见。
8. 作为估价依据的其他文件资料：
-如市场调研报告、相关政策文件等，作为估价依据。
9. 反映估价机构和估价师相关专业资格、能力和经验的证明：
-如资质证书、执业证书等，证明估价机构和估价师的专业能力。
对于房地产抵押贷款前估价报告，应有专门的“估价对象变现能力分析与风险提示”部分。这部分内容应有针对性地说明估价对象是否易于处置变现，是否具有较好的变现能力和债权保障作用，特别是指出估价对象可能存在的不利于变现的因素和相关风险。例如：
1. 影响估价对象变现能力的主要因素：
-如市场供求关系、房地产类型、位置、配套设施等，以及这些因素对估价对象变现能力的影响。
2. 处置变现方式及时间：
-假定在价值时点采取合法方式将估价对象处置变现，其合法方式主要有哪些（如折价、拍卖、变卖等），处置变现时间的长短。
3. 处置变现回收价款与市场价格的差异：
-分析处置变现所能回收的价款与估价对象市场价格或市场价值的差异程度，以及处置变现相关费用、税金的种类和清偿顺序。
4. 未来价值下降风险：
-预期未来可能导致估价对象价值下降的主要因素，以及这些因素对估价对象价值的影响。
5. 信贷风险关注点：
-将来可能产生的房地产信贷风险关注点，如估价对象状况和房地产市场状况随着时间的推移对估价对象价值可能产生的影响，建议定期或在房地产市场价格发生较大波动时对抵押房地产的价值进行重估。
内部质量控制是确保估价报告质量和估价机构信誉的关键环节。通过严格的内部审核，可以发现和纠正估价过程中的错误和疏漏，提高估价结果的准确性和可靠性。内部质量控制的主要内容包括：
1. 估价过程的监督：
-确保估价工作按照既定的程序和标准进行，避免随意性和盲目性。
-监督估价师是否按照估价作业方案执行，确保每个环节都符合要求。
2. 估价结果的复核：
-对估价结果进行多次复核，确保无误。
-复核内容包括数据的准确性、计算的正确性、方法的适用性等。
3. 估价报告的审核：
-对估价报告的内容进行详细审核，确保报告的完整性和准确性。
-审核报告的格式、内容、语言表达等是否符合行业规范和标准。
内部审核流程应包括以下步骤：
1. 初步审核：
-由项目负责人对估价报告进行初步审核，检查报告的完整性和逻辑性。
-检查报告是否包含所有必要内容，如封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等。
2. 详细审核：
-由资深估价师对估价报告进行详细审核，重点检查估价方法的选择、数据的准确性、假设的合理性等。
-检查估价方法是否适用，数据来源是否可靠，计算过程是否正确，假设条件是否合理等。
3. 最终审核：
-由估价机构的负责人对估价报告进行最终审核，确保报告符合法律法规和行业标准。
-检查报告是否符合委托人的要求，是否满足使用限制，是否符合估价机构的质量标准等。
审核内容应包括以下几个方面：
1. 估价程序的合规性：
-检查估价程序是否符合《房地产估价规范》等法律法规的要求。
-确保估价工作从项目承接、实地查勘、估价测算到报告撰写，每个环节都按照既定程序进行。
2. 估价方法的适用性：
-检查估价方法的选择是否合理，是否符合估价对象的类型、估价目的和市场状况。
-确保估价方法的运用正确，数据和参数的选择合理。
3. 数据的准确性：
-检查数据来源是否可靠，数据是否准确无误。
-确保数据的收集、整理和分析过程符合专业标准。
4. 假设的合理性：
-检查估价假设是否合理，是否有充分依据。
-确保假设条件在报告中明确说明，并对估价结果的影响进行分析。
5. 报告的完整性：
-检查报告是否包含所有必要内容，格式是否规范。
-确保报告的语言表达清晰、准确，逻辑结构合理。
6. 法律法规的符合性：
-检查报告是否符合相关法律法规的要求。
-确保报告的使用限制明确，符合委托人的要求。
1. 审核记录：
-审核过程中应详细记录审核发现的问题和建议，形成审核记录。
-审核记录应包括审核日期、审核人员、发现问题、建议措施等。
2. 反馈与整改：
-审核完成后，应及时向估价师反馈审核意见，要求其进行整改。
-估价师应根据审核意见进行修改，并将修改情况反馈给审核人员。
3. 审核报告：
-审核完成后，应形成审核报告，记录审核过程和结果。
-审核报告应包括审核日期、审核人员、审核内容、审核结论等。
1. 定期培训：
-定期组织估价师进行专业培训，提高其业务水平和质量意识。
-培训内容包括最新法律法规、估价方法、数据处理等。
2. 案例分析：
-定期进行案例分析，总结经验教训，提高估价质量。
-选择典型估价项目进行分析，讨论估价过程中的问题和解决方案。
3. 质量评估：
-定期对估价机构的质量控制体系进行评估，发现问题及时改进。
-评估内容包括审核流程、审核标准、审核记录等。
4. 客户反馈：
-定期收集客户反馈，了解客户对估价报告的满意度。
-根据客户反馈，及时调整和改进估价工作。
在房地产估价过程中，可能会遇到各种问题，以下是一些常见的问题：
1. 数据不准确：
-数据来源不可靠，数据收集不完整，数据处理不准确等。
2. 方法选择不当：
-估价方法不适用，方法选择不合理，方法运用不正确等。
3. 假设不合理：
-假设条件不明确，假设依据不充分，假设影响未分析等。
4. 报告不完整：
-报告内容不完整，格式不规范，语言表达不清晰等。
5. 法律法规不符合：
-报告不符合法律法规要求，使用限制不明确，委托人要求未满足等。
针对上述常见问题，可以采取以下解决方案：
1. 数据不准确：
-数据来源可靠：确保数据来源可靠，优先使用权威机构发布的数据。
-数据收集完整：全面收集相关数据，确保数据的完整性和准确性。
-数据处理准确：严格按照专业标准进行数据处理，确保计算过程无误。
2. 方法选择不当：
-方法适用性分析：在选择估价方法时，充分考虑估价对象的类型、估价目的和市场状况。
-方法运用正确：严格按照估价方法的要求进行测算，确保方法运用正确。
-方法合理性说明：在估价报告中详细说明方法选择的合理性，提供充分依据。
3. 假设不合理：
-假设条件明确：在估价报告中明确说明假设条件，确保假设条件清晰、明确。
-假设依据充分：确保假设条件有充分依据，提供相关证据和说明。
-假设影响分析：对假设条件对估价结果的影响进行分析，并在报告中说明。
4. 报告不完整：
-内容完整：确保报告包含所有必要内容，如封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等。
-格式规范：严格按照行业规范和标准进行报告格式设计，确保报告格式规范、美观。
-语言表达清晰：确保报告语言表达清晰、准确，逻辑结构合理。
5. 法律法规不符合：
-法律法规熟悉：熟悉相关法律法规，确保估价工作符合法律法规要求。
-使用限制明确：在估价报告中明确说明报告的使用限制，确保委托人和使用人了解报告的适用范围。
-委托人要求满足：确保估价报告满足委托人的要求，提供符合委托人需求的估价服务。
1. 项目背景
某房地产开发公司开发的住宅小区，位于城市中心区域，交通便利，配套设施完善。开发公司拟向银行申请抵押贷款，委托我公司对该住宅小区进行估价。
2. 估价目的
为银行提供抵押贷款的参考依据，评估住宅小区的市场价值。
3. 估价对象
住宅小区包括多栋高层住宅楼，总建筑面积为10万平方米，土地使用权面积为5万平方米。
4. 估价方法
采用比较法和收益法进行估价。
5. 估价过程
（1）数据收集：
-收集了周边类似住宅小区的交易价格、租金收入、开发成本等数据。
-收集了该住宅小区的详细资料，包括建筑图纸、产权证明、规划许可证等。
（2）实地查勘：
- 对住宅小区进行了实地查勘，拍摄了现场照片，记录了小区的现状。
- 与小区物业管理公司进行了沟通，了解小区的运营情况。
（3）测算过程：
-比较法：通过比较该住宅小区与周边类似住宅小区的交易价格，调整差异后得出市场价值。
-收益法：通过评估该住宅小区的预期租金收入，折现到当前时点得出价值。具体步骤如下：
- 确定租金收入：根据市场调研，确定该住宅小区的平均租金水平。
- 确定出租率：根据市场调研和小区物业管理公司的数据，确定该住宅小区的出租率。
- 计算净收益：扣除运营成本（如物业管理费、维修费等）后，计算出每年的净收益。
- 确定折现率：根据市场利率和风险水平，确定合适的折现率。
- 计算现值：将未来各年的净收益折现到当前时点，计算出该住宅小区的收益价值。
（4）综合测算结果：
-比较法结果：通过比较法得出的市场价值为10亿元。
-收益法结果：通过收益法得出的收益价值为9.5亿元。
-综合结果：采用加权算术平均法，给予比较法和收益法结果不同的权重（比较法权重为0.6，收益法权重为0.4），计算出综合测算结果为9.7亿元。
5. 最终估价结果：
-经过综合分析，确定该住宅小区的最终估价结果为9.7亿元。在报告中详细说明了估价方法的选择、测算过程和结果的合理性。
6. 撰写估价报告：
-按照估价报告的格式要求，撰写了详细的估价报告，包括封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件等。
-在报告中特别说明了估价报告的使用限制，明确报告仅用于抵押贷款评估，不得用于其他目的。
7. 案例总结
（1）成功经验：
-数据收集全面：通过多种途径收集了丰富的数据，确保了估价的准确性。
-方法选择合理：结合估价对象的特点和市场状况，选择了比较法和收益法进行估价。
-测算过程严谨：严格按照估价方法的要求进行测算，确保了测算过程的科学性和合理性。
-报告撰写规范：估价报告格式规范，内容完整，语言表达清晰，逻辑结构合理。
（2）改进建议：
-增加市场调研：进一步增加市场调研的深度和广度，收集更多的市场数据，提高估价的准确性。
-优化假设条件：对估价假设条件进行更深入的分析和说明，确保假设条件的合理性和充分性。
-加强内部审核：进一步加强内部审核流程，确保估价报告的质量。
1.项目背景
某城市中心区域的商业综合体因城市规划需要进行征收，委托我公司对该商业综合体进行估价，以确定征收补偿金额。
2.估价目的
为征收部门和被征收人提供征收补偿金额的参考依据，评估商业综合体的市场价值。
3.估价对象
商业综合体包括购物中心、写字楼、酒店等多种业态，总建筑面积为20万平方米，土地使用权面积为10万平方米。
4. 估价方法
采用比较法、收益法和成本法进行估价。
5. 估价过程
（1）数据收集：
-收集了周边类似商业综合体的交易价格、租金收入、开发成本等数据。
-收集了该商业综合体的详细资料，包括建筑图纸、产权证明、规划许可证等。
（2）实地查勘：
-对商业综合体进行了实地查勘，拍摄了现场照片，记录了综合体的现状。
-与综合体物业管理公司进行了沟通，了解综合体的运营情况。
（3）测算过程：
A比较法：通过比较该商业综合体与周边类似商业综合体的交易价格，调整差异后得出市场价值。
B收益法：通过评估该商业综合体的预期租金收入，折现到当前时点得出价值。具体步骤如下：
- 确定租金收入：根据市场调研，确定该商业综合体的平均租金水平。
- 确定出租率：根据市场调研和综合体物业管理公司的数据，确定该商业综合体的出租率。
- 计算净收益：扣除运营成本（如物业管理费、维修费等）后，计算出每年的净收益。
- 确定折现率：根据市场利率和风险水平，确定合适的折现率。
- 计算现值：将未来各年的净收益折现到当前时点，计算出该商业综合体的收益价值。
C成本法：通过评估该商业综合体的重置成本，扣除折旧后得出价值。具体步骤如下：
- 确定重置成本：根据市场调研，确定该商业综合体的重置成本。
- 确定折旧：根据综合体的使用年限和现状，确定合理的折旧率。
- 计算净值：扣除折旧后，计算出该商业综合体的净值。
（4） 综合测算结果：
-比较法结果：通过比较法得出的市场价值为30亿元。
-收益法结果：通过收益法得出的收益价值为28亿元。
-成本法结果：通过成本法得出的净值为27亿元。
-综合结果：采用加权算术平均法，给予比较法、收益法和成本法结果不同的权重（比较法权重为0.4，收益法权重为0.3，成本法权重为0.3），计算出综合测算结果为28.5亿元。
（5）最终估价结果：
-经过综合分析，确定该商业综合体的最终估价结果为28.5亿元。在报告中详细说明了估价方法的选择、测算过程和结果的合理性。
6. 撰写估价报告：
-按照估价报告的格式要求，撰写了详细的估价报告，包括封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件等。
-在报告中特别说明了估价报告的使用限制，明确报告仅用于征收补偿评估，不得用于其他目的。
7. 案例总结
（1）成功经验：
-方法选择全面：结合估价对象的特点和市场状况，选择了比较法、收益法和成本法进行估价。
-测算过程严谨：严格按照估价方法的要求进行测算，确保了测算过程的科学性和合理性。
-报告撰写规范：估价报告格式规范，内容完整，语言表达清晰，逻辑结构合理。
（2）改进建议：
-增加市场调研：进一步增加市场调研的深度和广度，收集更多的市场数据，提高估价的准确性。
-优化假设条件：对估价假设条件进行更深入的分析和说明，确保假设条件的合理性和充分性。
-加强内部审核：进一步加强内部审核流程，确保估价报告的质量。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》
- 《中华人民共和国资产评估法》
- 《房地产估价规范》
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
- 《国有土地上房屋征收评估办法》
- 《房地产抵押估价指导意见》
- 《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》
- 《国有建设用地使用权出让地评估技术规范》
- 比较法：通过比较估价对象与类似房地产的交易价格，调整差异后得出估价对象的价值。
- 收益法：通过评估估价对象的预期收益，折现到当前时点得出价值。
- 成本法：通过评估估价对象的重置成本，扣除折旧后得出价值。
- 假设开发法：通过评估估价对象开发完成后的价值，扣除开发成本和合理利润后得出价值。
- 封面模板
- 目录模板
- 致委托人函模板
- 估价师声明模板
- 估价假设和限制条件模板
- 估价结果报告模板
- 估价技术报告模板
- 附件模板
1.数据收集不完整怎么办？
- 答：可以通过多种途径补充数据，如查阅公开信息、咨询相关机构、进行市场调研等。
- 估价方法选择不当
2.假设不合理怎么办？
- 答：重新评估假设条件，确保假设条件有充分依据。必要时，咨询相关专家或进行进一步的市场调研，以确保假设的合理性和可行性。
3.报告不完整怎么办？
- 答：对照估价报告的格式要求，检查报告是否包含所有必要内容。如果发现遗漏，及时补充完整。同时，确保报告的格式规范，语言表达清晰，逻辑结构合理。
4.法律法规不符合怎么办？
- 答：重新审查估价报告，确保其符合相关法律法规的要求。必要时，咨询法律专家或行业顾问，确保报告的合法性和合规性。
为了帮助估价师更好地执行估价工作，本附录提供了一些实用的工具和模板，这些工具和模板可以在实际工作中直接使用或作为参考。
1.数据收集表格模板
-交易数据收集表：用于记录类似房地产的交易价格、交易日期、交易条件等信息。
-租金数据收集表：用于记录类似房地产的租金水平、出租率、租赁期限等信息。
-成本数据收集表：用于记录类似房地产的开发成本、运营成本等信息。
2.实地查勘记录表模板
-现场照片记录表：用于记录实地查勘时拍摄的照片，包括拍摄日期、拍摄位置、照片内容等。
-现场情况记录表：用于记录实地查勘时的现场情况，包括估价对象的现状、周边环境、交通状况等。
3.测算过程记录表模板
-比较法测算表：用于记录比较法测算过程中的数据和计算结果。
-收益法测算表：用于记录收益法测算过程中的数据和计算结果。
-成本法测算表：用于记录成本法测算过程中的数据和计算结果。
4.估价报告模板
-封面模板：包括估价机构名称、估价报告编号、估价对象名称、估价目的、估价日期等基本信息。
-目录模板：列出估价报告的主要章节和页码。
-致委托人函模板：向委托人说明估价报告的用途、使用限制等重要事项。
-估价师声明模板：估价师对估价报告的真实性和客观性进行声明，明确估价师的责任和义务。
-估价假设和限制条件模板：明确估价过程中所依据的假设条件和限制条件，确保估价结果的合理性和适用性。
-估价结果报告模板：详细说明估价结果，包括估价对象的基本情况、估价方法、估价结果等。
-估价技术报告模板：详细说明估价过程中的技术细节，包括资料收集、实地查勘、估价方法选择、测算过程等。
-附件模板：包括估价委托书、估价对象的权属证明、实地查勘照片、市场调查资料等，作为估价报告的补充说明。
房地产估价是一项专业性强、责任重的工作，需要估价师具备扎实的专业知识、丰富的实践经验以及高度的责任心。通过本书的系统学习，希望同事们能够全面掌握房地产估价的全过程，从项目承接、实地查勘、估价测算到报告撰写，每一个环节都能严格按照既定的程序和标准进行，确保每一个估价项目都能达到高质量的标准。
在实际工作中，估价师可能会遇到各种复杂的情况和问题，这就需要估价师不断学习、不断总结经验，提高自身的专业水平和应对能力。同时，估价机构也应建立健全内部质量控制体系，加强内部审核，确保估价报告的质量和估价机构的信誉。
最后，希望这本手册能成为大家日常工作中的实用指南，帮助大家更好地理解和执行估价工作，为公司的发展贡献力量。如果大家在工作中遇到任何问题，欢迎随时与我沟通。
重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司
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