房地产实地查勘讲解

2024-01-17 20:57:45 来源：开睿源资产评估土地房地产估价 浏览：21次

房地产实地查勘讲解

讲解人：秦光斌

朗读：

一、准备阶段

1.评估专业人员在接到业务派遣单后，向客户了解估价对象相关情况

⑴了解估价委托人、权利人、估价目的、价值时点、价值类型（如果接洽业务的工作人员已作了解，可忽略）。

⑵了解估价对象及范围：①用途；②权属清晰情况；③位置；④规模；⑤租赁情况；⑥其他估价对象情况；⑦本次估价的范围，是否含室内装修、家具家电、债权债务等。⑧估价对象不适用估价目的，做好预沟通。

⑶了解估价委托人真实需要，比如抵押估价时，贷前或贷后、新增或续贷，抵押金额、抵押折扣率，甚至委托人对价值的需求等。

⑷根据了解的情况提醒估价委托人需要准备的资料，对于复杂项目或有潜在争议的项目，实地查勘前，先提供房地产权证及相关资料，必要时请委托人填写资产明细表，进行预评估。

2.初步熟悉估价对象位置以及市场情况，搜集市场交易资料、建筑成本资料等。

3.约定实地查勘时间。对于宗数多或者专业强的项目，建议委托人派熟悉情况的专人负责领勘，因为我们主要接洽的是财务人员，大部分不专业，甚至不熟悉估价对象情况。

4.查勘工具准备：根据估价对象情况选择查勘表、笔、照相机、测量仪、皮尺、交通工具等。

二、签订估价委托书、估价委托合同

有些评估机构有现成的空白估价委托书、合同，随身携带，实地查勘直接叫客户盖章，这样做是对的，双方权益都可以保护。对于抵押评估来说，一般来说都是后置，这样也有个好处，可以在书写正式报告时发现的一些问题写进估价委托书，规避一定的风险，这时可以就合同的一些敏感事项预先口头约定或告知，以免今后扯皮。

三、实地查勘阶段

实地查勘包括观察、询问、检查、核对、记录等，下面就个人经验来讲讲。

㈠收集并核对、检查房地产权证及相关资料

1.尽量要求估价委托人或权利人提供资料原件，不能提供原件时，了解原因。

2.核对原件与复印件是否一致，检查复印件的完整性，不缺页，页面要求清晰，内容尽量在纸张范围内。

3.对资料有疑问的，向熟悉情况的人询问，需要进一步完善的资料，及时补充；暂时不能提供的，比如需到相关单位或部门查询或出具证明（比如到公安机关、工商、国土、房管）的，应该向客户说明必要性及时间要求，争取客户的配合和理解。

4.誊写相关信息进入查勘记录表。

5.进一步熟悉估价对象情况，为进入现场作准备。

㈡现场拍摄建议

现场拍摄是记录的一种方式，照片是报告文字描述的一种不出，且比文字更生动、真实。

1.拍摄内容要完全：按规范要求，拍摄外部状况、内部状况和周围环境状况，当然这个规定比较笼统，根据项目要求可以加以细化，比如物业周边环境（四邻、道路、周边影响价格的公园、江河、学校、医院等），周围景观、小区水景、假山、花园，小区大门、外观、局部特写、楼幢号、门牌号、 大堂、楼梯间、电梯间、楼层公共卫生间、电梯、消防、客厅、主卧、次卧、卫生间、会议室、私家花园、室内设备设施，卫生洗浴器具、厨房设备、空调设备、室内装修等等。

2.拍摄的照片要端正、讲究质量：有些人拍的照片歪歪斜斜，不具备美观性；拍摄的照片尽量兼顾现状照片编排，尽量采用横向拍摄；外观照片要显示楼幢全貌，不要说评门面就只照门头，评塔楼的住宅就只照其中的塔楼；数量上不要吝啬，这个不要成本，多从不同角度拍，便于后期挑选；注意拍摄的角度、距离；拍摄的形式可以是照片，必要的时候可以是视频。正确对焦，拍摄内容不能模糊。

3.拍摄内容尽量做到真实、客观，不要用美图秀秀，不回避估价对象存在的瑕疵。

4.拍摄的时候，涉及隐私、商业秘密的东西，大家要注意回避，与房屋使用人作好协调工作，要求适当收拾一下，实在不可回避的东西，与当事人说明情况（我们有保密义务），不影响评估或者当事人禁止拍摄且无法做通思想工作的，可以不拍，做好查勘记录，记录中说明原因（尤其是不能进入估价对象内部拍摄的）。

5.对于有争议的部分，比如证载坐落、四至不清，门牌号、临街情况等照片不能疏漏。

6.拍摄房地产权证等证件原件。

7.拍摄估价师或评估专业人员现场的照片，拍摄领勘人员、当事人在场照片。   

㈢建筑物实物状况查勘

1.外观部分：外观不是指外墙装修，它是一幢大楼的形象，比如外立面的风格、外墙的色调、建筑物的形状、建筑物外立面的状况（新旧、清洁度）。当然，这里需要强调的一个点，就是必须是整幢楼或者一个建筑群，有些评估专业人员在拍照或记录的时候忽略了这一点，照片中只有塔楼或裙楼，或者双子塔只照了其中一塔，这都是不全面的。有些建筑物很高，我们没法在近距离将外观完全拍摄入镜，那就一定要另选角度，如果还是不能，那么要在报告附件（现状照片）或说明事项中作出说明，让看估价报告的人知道原因。外立面的外观照片，包括正面和侧面，不要漏了。

2.建筑规模：评估专业人员在现场，一般要对证载建筑面积（套内建面）进行实物上的核对。有些房子拆了部分，面积少于证载；有些房子有违建、超规划的现象，面积就会多于证载；有些面积属于登记出现的问题。有经验的估价师，可以通过目测判断，再比对房产证附图，如果实际面积与证载大致相当，平面形状相似，就不需要丈量，如果差异大，建议核实一下。没有经验的估价师，可以用步量或者丈量。建筑规模还包括体积（如仓库）、床位数（如医院）、客房数（如酒店）、座位数（如影院）等等，都需要估价师在现场落实。

3.层数和高度：层数指这幢楼总共有多少层，其中地上多少层，地下多少层，合法的多少层，违章的多少层。高度是指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。怎么区分地上和地下？就是指以标高±0.000米为分界线，往上为地上层，往下为地下层，即所谓的名义层划分，标高±0.000米所处平面，即为地平面。重庆属于山区、丘陵地区，坡地建筑多，有些建筑虽为地下层，却部分或者大部分都露在外面，那么这算地上层吗？计入建筑高度吗？答案是不算。关于层数、高度计算，大家应熟悉相关的建筑规范或要求，不能任意为之。

4.建筑结构：除了关注证载结构以外，我们务必关注实际的结构，我们偶尔也会碰到证载和实际不一致的情况，比如证载为钢混，实际却为钢结构，这个问题是可大可小的。往小的说可能是登记错误，往大的说，可能我们勘查的对象不是评估对象，还有可能是推倒重建的房屋，后者这种情况就不能评估。在重庆，还有一种结构叫混合结构，大家容易跟砖混结构混淆，所谓混合结构，实际是两种以上结构的混合，如钢混和砖混、砖混和砖木、砖木和简易结构等，估价师不仅要能分辨各种结构，还要尽量找出其比例，尤其是采用成本法的时候，非常重要。

5.设施设备：我们估价师在现场都会关注，但内容一定要记得是估价对象或估价对象直接受益的设施设备。比如所在楼栋的住宅部分通天然气，而商业部分没有通天然气，在商业部分勘查记录上就不要写通天然气；又比如消防，你要检查室内是否有消防设施，包括消防栓、消防管道、烟感喷淋系统等。还要写明程度，是仅仅到户（如毛坯房）还是真正的通，实地查勘时要进行验证，如通上水就去开关一下水龙头，下水就观察有没有接通，通电就拉拉灯，通闭路就开开电视。另外我们还要关注设备设施的型号和运行状况，如电梯的品牌、规格、型号，室内供电的负荷（看电表或建筑说明书），供水的管径等等，另外电梯、消防是否运行正常、下水是否畅通，用电是否安全等等。建议评估专业人员一一来个照片特写。

6.装饰装修：包括外墙面、内墙面、顶棚、室内地坪、门窗等部位的装修标准和程度，另外还要说明室内是毛坯房、粗装修、精装修等等。前面是教材的内容，我还要增加一个内容——楼栋公共部位的装修，何为楼栋公共部位，指入户大厅、电梯间、公共过道、楼层洗手间等等公共使用的部位。在实地勘查时，估价师要尽量分清楚装饰装修材料，大类如石材、涂料、砖，现在科技很发达，有些砖的表面和石材很接近，有些涂料远看就像砖或石材。认识大类还不行，还要尽量细分，比如涂料还可以分为乳胶漆、仿石漆、真石漆等，石材要分清楚是大理石、花岗石还是人造石，木地板还要区分实木地板、强化地板、竹木地板等等。估价师如果很少去建材市场或现场询问，是很难搞清楚的。如果我们连材料都没搞清楚，又怎样去准确评估呢？大家真的要引起注意。另外，装修还应关注不可拆分部分的装修，如嵌入式的柜子，还有灯饰部分。

7.层高和室内净高：层高很好理解，净高简单地说就是地板至上面楼板、梁底面或吊顶之间的距离，上面楼板底面，不是专指楼面，有可能是梁的下沿或者管道的下沿，通常能够使用的净空。实地查勘最好带上手持测距仪器或卷尺，如果没有，可以通过目测，但一定要选好参照物（如人的身高），做到尽量准确。如果顶棚已作吊顶或被遮挡，层高难以测量，应到可以测量的地方如楼梯间，或者通过询问，在估价报告中说明情况。

8.空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理。也就是说，不仅要关注估价对象自身的布局，还要关注楼层的布局、交通流线。估价对象自身布局如住宅的户型，门面的开间、进深、形状等等；楼层的布局，如所在楼层有几户住宅，这些住宅是怎样排列的，所在楼层有多少间门面，怎样排列的，估价对象处于一排门面中的第几间或者处于楼层的哪个角落；楼层采用的交通流线，通道的设置，如住宅的板式、点式等，如商场商铺、写字间等采用贯通式走廊、回廊、田字格等，楼层（或估价对象）直接接街面还是通过室外楼梯、室内楼梯连接街面等等。关注现有空间布局是否满足合法用途的需要。

9.建筑年份：有些要求严格的单位也可以换为建筑年月、竣工日期。如果产权证没有相关记载，可以收集其他能证明的资料，比如购房合同、接房手续等等。如果还是不能，可采用直接询问相关熟悉估价对象的人员，但实地查勘人员一定要注意甄别，还要从建筑的风格、装修材料、布局、新旧等方面去权衡问询结果的真实性，力求客观、准确。

10.建筑功能：包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等，这个在教材上是没作说明。对于防水、保温、隔热，现在的新建筑，一般都有，外墙面一般会做防水处理，保温隔热是建设部强制性执行的，隔声可以从门窗上观察到（断桥），墙体上一般不会做处理（除非是歌城等噪音污染比较大的行业，顶棚和墙面都会设置隔音装饰材料），以上四项大部分是肉眼看不到的，能看到的只有效果，即墙面、顶棚防水是否渗漏，房屋关上门窗能否听到外面的声音，保温隔热很难体会出，不能确定就不下结论。通风主要看房屋空气的自然对流情况，如果房屋是南北朝向的板楼，两面都有门窗，这个对流效果就很好，通风也很好，如果只有一面开口，空气形不成对流，通风效果就差，当然，跟房屋间距也有关系。采光好坏跟门窗采光面积，以及与其他楼栋、障碍物的间距有关系，在不借助辅助光源，自然的情况下，实地查勘人员可以通过肉眼观察到。房屋日照的长短跟朝向有关系，当然，也跟周边有没有障碍物有关系。

11.维护情况和完损状况：主要是观察基础的稳定性、沉降情况，墙面、地面、门窗等的破损情况。地基的稳定性、沉降情况，会反映在结构上面，再简单地说，就是承重部位是否有反映。何谓承重部位？如砖混结构的承重墙、钢混结构的梁板柱等。不稳定或不均匀沉降，会在门窗洞口（薄弱处）出现裂纹，在梁板的中间出现裂纹，具体状况详见建筑有关图集。墙面包括外墙面和内墙面的状况，如起鼓、脱落、裂缝、破损等等。观察地面是否平整、破损，顶棚面是否有破损。门窗开关是否灵活，评估专业人员要动手验证，另外是否有破损、缺少五金件的情况。评估专业人员还要咨询房屋的维护情况，如有些老房子是否进行了结构加固、或者重要部位进行翻修，以及其翻修时间，初步判断估价对象的尚可使用年限，判断房屋的成新率。

12.工程进度：对于在建工程来说，这个非常重要。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001），建筑工程分为9个分部工程，每个分部工程的完工情况，现场都要落实，比如建筑装饰装修分部工程中，做了些什么子分部工程，这些子分部工程的完工度。由于对建筑知识要求很专业，因此评估专业人员实地查勘前先了解项目情况，根据项目情况制定实地查勘表格，以便实地查勘时不漏项，在能力不足的情况下，便于向工程人员落实。如果项目已经处于竣工验收阶段，要收集竣工验收的资料，了解各方面（如规划、国土、环保、绿化、消防、人防等）的验收进度情况。

13.在建工程的预计竣工时间、交付时间以及交房条件：实地查勘时，不仅要关注相关资料记载的竣工交付时间，还要关注实际进度前提下的可能竣工交付时间，可否按资料记载完成房屋交付工作。如果拟采用假设开发法，一定要注明交房的条件，由委托人或权利人盖章确认；如果是其它方法，在明确的前提下，可以记录。

14.建筑质量：竣工验收后一般要评判建筑的质量，但这个资料对于已建成的房屋不易获取。有些楼栋下面有铭牌，里面会注明建筑质量，此外不能确定，也没关系。尤其是一些优质建筑，如鲁班奖获奖项目，勘查表中应有记录。我们可以肉眼、或者用靠尺等检验墙体是否达到横平竖直，用敲打的方式来发现有没有空鼓的现象。

15.其他有关记录：如建设单位、建筑设计单位、施工单位、监理单位等等。另外还有建筑物的使用历史，比如某个名人曾使用过，曾发生凶杀案，曾用作安乐堂等等。

㈣土地实物状况查勘

1.土地实物状况

⑴土地面积：关注共用土地使用权面积（关注是物业用地的一部分还是全部）、分摊土地使用权面积、独用土地使用权面积。另外有些证上还有道路面积、绿化用地面积。等等对于别墅用地，有些权证注明了花园面积。有些别墅没有注明花园面积的，土地使用权面积中实际是含花园面积的，即宗地面积减建筑占地面积，现场可作落实。

⑵土地四至：核对房地产权证附图的宗地四至。关注四至变化情况。

⑶土地形状：权属界址线围成的封闭图形，呈现的形状，可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等，如果边界不清晰，现场核对可能存在难度。评估人员通常描述的土地形状有规则多边形、不规则多边形，矩形等。如果用规则、不规则来描述土地形状，个人觉得缺乏严谨性。

⑷地形地势：关注土地地形，与相邻土地、道路的高低关系，地势坡度，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等，地形有高原、山地、丘陵、平原等，主要跟海拔有关系。地势有坡度，是估价对象宗地与相邻宗地间形成的坡度，注意宗地有很多面，因此得出的坡度一般是区间。

⑸土壤：关注土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。如果直接是某种污染状态，这个好办，现在已经是住宅小区，关注土地利用历史。

⑹地基（地质）：指地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病），有无不良地质现象（如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等）。地上没有房屋的，可要求客户提供地质勘察报告，客户不提供，可以观察周边房屋的使用情况，地上有房屋的，关注地上房子是否有不均匀沉降，外墙上有没有八字形或倒八字形裂缝。

⑺土地开发程度：说明基础设施完备程度和场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等。这里应该是关注宗地内的情况，有些时候宗地内外开发程度不一致，要详细说明。比如乡村房屋，宗地内通上水，是井水，生活污水排入自己挖砌的粪凼，雨水通过阴沟、排出宗地外，燃气可能是沼气。总的来说，注明通的内涵。建筑上的场地平整，不一定就是平整平坦，达到施工的要求就行，有些平整后的土地，可能还是坡地或者有起伏的土地，注意区分。

⑻其他。例如，临街商业用地还要关注其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要关注其排水和灌溉等。

㈤权益状况查勘

1.土地权益状况

⑴土地所有权：主要是核对房地产权证。所有权有两种形式，集体所有和国家所有。对于集体土地，关注土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织（××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。

⑵土地使用权：主要来源于房地产权证、出让合同。 

①关注是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于出让取得的，说明土地使用期限及其起止年月日、剩余期限、可否续期。

②关注是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额，还有持证情况。

⑶土地利用现状：关注地上房屋、构筑物、林木等。地上房屋的幢数、面积、用途，非估价对象的房屋状况，容积率、建筑密度、绿化率，小区内人造景观，如游泳池、网球场、人工湖、跌水谷等。举例工业房地产、在建小区。

⑷土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括用途，容积率，建筑密度，绿地率，建筑高度，建筑后退红线距离，建筑间距，交通出入口方位，停车泊位，建筑体量、体型、色彩，地面标高等。对于在建工程，不仅要描述土地利用现状，还要描述土地使用管制。

2.建筑物权益状况

⑴房屋所有权：根据房地产权证判断房屋所有权，对于在建工程来说，收集建设手续，关注建设单位、销售单位。关注房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。关注权利人为未成年人的情况。

⑵房屋用途：关注房屋登记用途和实际用途。实际用途与证载用途的关系。

3.租赁或占用情况：关注估价对象有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。对于被占用的，调查了解是恶意的，还是善意的，以及形成的原因。

4.担保物权设立情况：说明是否设立了抵押权,说明抵押权人、权利价值、约定期限等，如果房地产权证未更新的复印件，应收集房屋抵押合同、他项权证、不动产登记证明。关注续贷、新增还是二次抵押，判断未来抵押权消灭的应对措施。

土地使用权单独设立抵押权的房地产（如在建工程），应关注已抵押的范围。

5.用益物权设立情况：用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。我们评估可能会涉及地役权，这个一般会签订合同，理论上需登记。

6.权属清晰情况：关注权属是否有争议、纠纷等。房屋所有权不明确或者归属有争议。如果权属有纠纷，不能用于抵押，当然，其他方式也受限制，如转让、投资等。

7.查封限制情况：是否被依查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。说明查封日期、查封人等。这个现场有封条，那比较好办，如果没有（可能掉落或被撕掉），那就比较麻烦，评估专业人员做到一看二问。

8.其他特殊情况：

关注：

①是否达到了法律、行政法规规定的转让条件。

②是否属于法律、行政法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。

③是否有拖欠建设工程价款和其他法定优先受偿款。比如欠付的工程款、欠缴的出让金、规费等。工程款可以经过函证确认，出让金、规费通过文件、票据查证。

④是否已依法公告列入征收、征用范围。

⑤是否房屋建设等手续不齐全。

⑥是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。

⑦是否为违法、违章建筑。

㈥区位状况查勘

1.位置

⑴坐落：核对证载坐落与实际门牌号的差异，对于不一致的，核对权证附图与实际的吻合程度，必要时要求客户提供公安机关证明。有些房地产权证记载坐落无门牌号，现场无门牌号，四至记载不清晰，这个就要对周边进行走访，最好有房管土地部门的证明，因为有些客户可能这条街有两套以上房子，张冠李戴问题不小，不能确定最好不要接手该单评估业务，同时评估做好各方的工作。

⑵方位：就指方向和位置。现在智能手机比较方便，可以用地图定位，观察所在物业的方位，如估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。注意找好参照点，参照点最好是附近比较有知名度的建筑、十字路口等。有些小区比较大，评估专业人员进去打不到方向，定位显得很重要，外圈、内圈还是中圈，规范要求住宅要描述到楼幢。

⑶临街状况：关注估价对象或所在物业临道路的名称，道路级别（主干道、次干道、支路）。商业要关注人行道宽度，是否有栏杆、绿化隔离带。

⑷距离：关注估价对象与重要场所的远近。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。当然，这里有直线距离、驾车距离、步行距离等，一条河的两岸，没有桥，可能直线距离500米，驾车距离可能10公里，再如北海到湛江，100公里直线距离，现在通铁路了，铁路距离1000公里。我们可以通过网络地图测距，但是要注意是什么距离。

⑸朝向：指估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西。如果为整层，说明主要朝向，如南北朝向。明确朝向，我们可以结合指南针、房地平面图、地图来确定。评估关注大致朝向，一般不必描述到多少度。

⑹楼层：关注物理层、名义层、实际的楼层，平街层说明平街状况（高于、低于道路多少步阶梯或与道路平齐）。

2.交通状况

⑴道路状况：关注附近有几条关联道路（市政道路、快速道路、高速公路、省道、国道、县道、乡村道路），各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费过桥费及收费标准。这些可以通过地图、现场询问解决。

⑵出入可利用的交通工具：关注附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡、索道等公共交通工具（出租车、面的、摩的等一般不考虑），这些公交线路数量，到公共交通站点（如公共汽车站、轨道站等）的距离以及发车密度等。

⑶交通管制情况：关注受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。一般不考虑临时交通管制，比如接待外宾，要临时封锁道路。

⑷停车方便程度和收费标准：关注估价对象周边是否有停车场，车位数量，到停车场的距离等，机动车收费标准怎样。

3.周围环境和景观

⑴自然环境：关注周围环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别是其周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所、汽车加油站等。

⑵人文环境：关注估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。

⑶景观：水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景、小区内园林、市政街景等等。站在主要功能房里能看到的景象。视野是否开阔？有让人愉悦的景观，也有让人烦躁、恶心的景观。

拍摄周围环境和景观照片。

4.外部配套设施

⑴外部基础设施：指区域内道路、上水、下水（雨水、污水）、电、天然气、通信、有线电视等基础设施，是否完备，是否为市政管网，保障度高否（询问）。

⑵外部公共服务设施：关注一定范围内教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）等公共服务设施，以及商业、金融、邮政等设施的完备程度。周边的公共服务设施应细化到名称。

㈦填写查勘表格

填写记录要求真实准确、客观、完整、清晰。

㈧签字程序

查勘完成后，评估专业人员须在查勘记录上签字，并要求估价委托人或估价利害关系人在查勘记录上签字（注意要有落款时间）。举例征收、司法鉴定。大家千万不要忽略这个过程，这是必经程序。