估价对象租金内涵设定及租赁可比实例建立比较基础探讨

2024-01-17 20:53:19 来源：开睿源资产评估土地房地产估价 浏览：18次

估价对象租金内涵设定及租赁可比实例建立比较基础探讨

                      秦光斌

               朗读：

摘要：房地产租赁与买卖相比，情况更复杂一点，租金与买卖价格内涵存在很大差别，买卖是基于整体的一次性交易，而租金是分段让渡使用权的对价，评估处理抽象很多。本文主要就收益法估价过程中，对估价对象租金内涵设定以及租赁可比实例建立比较基础涉及的统一财产范围、统一支付方式、统一税费负担、统一计价单位、统一租金增长率、统一租赁年限的具体处理进行探讨。

关键词：租金内涵  建立比较基础

我们收集到的每一份房屋租赁合同，一般都有租赁对象、租金及支付方式、计价方式、租赁年限、税费负担等约定条款。可以看到，租金受很多条件约束，租金水平的高低不能简单的从数额大小来评价，而需结合这些约束条件综合评价。

在租赁交易中，形成租金的条件叫约定条款，而在租金评估中，估价对象租金内涵是预设条件，可比实例租金内涵是约定条款。估价测算过程中，把可比实例租金内涵统一成估价对象租金内涵，或者把成本法、收益法（倒算法）计算的租金换算成估价对象租金内涵前提下的租金，这个操作环节很重要。

房地产租赁与买卖相比，情况更复杂一点，两者价格内涵差别很大，买卖是基于整体的一次性交易，而租金是分段让渡使用权的对价，租金评估处理抽象很多。在租金评估中，收益法估价涉及的租金测算与单独的房地产租赁估价也有所不同，租赁估价的租金，其内涵要遵从估价目的及估价委托合同的要求（财产范围、租金增长率、支付方式、租赁年限等），其与选择的租赁可比实例租金内涵相同，就不需要对可比实例租金进行标准化处理，而收益法估价涉及的租金测算，租赁可比实例租金内涵往往需要进行标准化处理。

下面结合个人的实际操作经验，就市场价值前提下收益法评估涉及的租金测算中对估价对象租金内涵的合理设定以及租赁可比实例建立比较基础进行探讨，希望能给同行带来一点启发。

一、估价对象租金内涵的合理设定

租赁可比实例租金的内涵需要标准化处理，标准即为估价对象。如果估价对象的租金内涵含糊不清，租赁可比实例建立比较基础时就找不到方向，会造成混乱。因此，我们应该先客观合理地设定估价对象租金的内涵，并在估价技术报告中列明。设定的估价对象租金内涵一般应包括下列内容。

1.财产范围，结合估价目的及估价委托书要求合理设定，这应与估价报告界定的估价对象财产范围一致。

⒉租金支付方式，为便于计算，通常可根据选用的收益法具体公式的收益参数的内涵设定。若选用的具体收益法公式中净收益是期末实现的，采用期末一次性支付方式，净收益是期初实现的，采用期初一次性支付方式。

⒊税费负担，一般根据法律法规设定为租赁双方各自正常承担。也可以根据交易习惯设定。但有时处理比较麻烦，比如出租税费、房产税等均由承租人负担，在计算运营费用时，可能会涉及到租金价格还原，如管理费以及增值税抵扣计算。

⒋租赁年限，应根据估价技术报告对类似房地产一般租赁期限的分析结论设定。租赁年限在测算“空置和收租损失”会涉及类似房地产租赁的换手周期。

⒌计价单位。通常采用建面计租的，按人民币建面月（或年）租金设定；通常整体出租的，按人民币月（或年）总租金设定，如车位租金；通常以使用（或套内）面积出租的，如商场中的摊位，尽量换算为人民币建面月（或年）租金设定。

二、统一财产范围

可比实例与估价对象财产范围不一致的，需要将可比实例成交租金统一为估价对象财产范围前提下的租金。比较常见的是室内装饰装修和设备设施，有些还包括生活用具，部分还包括另有空地单独收入的，如附属的室外停车位的收入。统一财产范围，在可比实例租金基础上，扣除可比实例比估价对象多的财产的租金收入，或加上可比实例比估价对象少的财产的租金收入。

例如：可比实例A租赁财产范围含室内装饰装修和设备设施，而估价对象租赁财产范围不含，假设可比实例A月租金为200元/平方米，室内装饰装修和设备设施价值为1200元/平方米，该部分财产租金年毛回报率为15%，则可比实例A估算的不含室内装饰装修和设备设施的月租金=200-1200×15%÷12=185（元/平方米），统一财产范围后比名义月租金减少15元/平方米。

三、统一税费负担和统一计价单位

房地产租赁缴纳税费，要根据租赁合同确认负担方式。比如，租赁合同写明承租人若需开具发票，税费由承租人负担，承租人不索要发票，实际履行纳税义务的按规定也只能是出租人，应视为双方各自正常负担税费。我们需要重点关注租赁合同中的房产税、城镇土地使用税负担的有关约定，这对租金影响很大。另外，就是租赁合同中计价方式的约定，尤其关注套内计租、使用面积计租的情况。

统一税费负担和统一计价单位计算方法与普通房地产比较法估价中基本相同。

四、统一支付方式

可比实例租金可能的支付方式有多年付、年付、半年付、季付和月付等，而且支付时点一般在支付周期之前，估价对象的支付方式一般会根据收益法公式设定为年末一次性支付（不宜设置为半年付、季付等，因处理起来太麻烦，租赁评估报告可以视委托情况设定），故应将可比实例多年付、年付、半年付、季付、月付等租金支付方式统一为年末一次性支付方式。

例如：可比实例B合同约定第一年月租金为200元/平方米，每半年初支付一次。若年报酬率取5%，则可比实例B统一为年末支付方式的月租金= [200×6×（1+5%÷2）²+200×6×（1+5%÷2）¹]÷12=207.56（元/平方米），统一支付方式后比名义月租金增加7.56元/平方米。

如果可比实例合同租金超过一年支付一次，比如两年的租赁合同，租金一次性提前支付，需把一次性支付的两年租金统一成每年末支付方式，假设可比实例B两年建面月租金不变，统一支付方式后的月租金为每年末X元/平方米则有200×12×2=12X÷（1+5%）²+12X÷（1+5%）¹，可求得X=215.12元/平方米，统一支付方式后比名义月租金增加15.12元/平方米。

如果可比实例租赁年限长，支付方式可以合并租金增长率一起进行标准化处理，即把租赁期内所有租金折现求和后，再统一成租赁期内按估价对象租金客观增长率前提下的租金额。

五、统一租金增长率

可比实例合同约定的租金变化方式是多种多样的，有不变的，也有逐年递增一定金额或比例的，不排除也有逐年减少的。

可比实例合同约定的租金增长和市场客观租金的增长不是一个概念。作为精明谨慎、熟悉市场行情的交易双方，租金增长、租赁年限、支付方式等都是交易双方在谈判租金水平时应考虑的因素。租金定价具有策略性，合同租金增长一般会偏离市场客观租金的变化，出租人可以采用高起始租金、低增长率或者不增长，或者低起始租金、高增长率、长租赁年限，理论上只要总收入相近，出租人都是接受的。而市场客观租金增长率，是类似房地产在同一市场作用下的平均增长率，是客观的，非租赁双方个人可以左右，租赁合同约定增长率一般与市场不同步。因此，不能将可比实例合同约定租金平均增长率默认为估价对象租金增长率而不进行处理。具体处理办法是使不同租金增长率下的租金于交易时点的现值和相等。

例如：可比实例C合同月租金为200元/平方米，租赁年限为3年，约定年租金逐年增长为4%，已知统一支付方式后的租金为207.56元/平方米。若设定的估价对象市场租金年增长率为1.5%，统一租金增长率后的月租金为Y。则：

207.56×12÷（5%-4%）×［1-（1+4%）³÷（1+5%）³］=12Y÷（5%-1.5%）×［1-（1+1.5%）³÷（1+5%）³］

可求得Y =212.60（元/平方米），统一租金增长率后的租金价格比可比实例在实际租金增加率下的租金价格增加5.04元/平方米。

六、统一租赁年限

房地产租赁，通常有一个换手时间。若某一类房地产的租赁年限平均为3年，如果某房屋的实际租赁年限没有超过3年，相对其他房屋，相当于增加了空置期，增加了空置损失和租赁费用，出租人在谈判时就会适当加价。如果租赁年限超过3年，相对而言减少了空置期，就减少了空置损失和租赁费用，出租人在谈判过程中就会适当降低租金。

估价对象设定租赁年限即类似房地产平均租赁年限。如果某一类房地产平均租赁年限为3年，平均空置期为2个月，则估价对象每年平均空置损失率=2÷（3×12+2）=5.26%。若当可比实例D合同租赁年限为1年，类似房地产空置期平均为2个月，空置损失率=2÷（1×12+2）=14.29%，则其空置率与估价对象空置率差异为+9.03%。若可比实例E合同租赁年限为5年，类似房地产空置招租期平均为2个月，空置损失率=2÷（5×12+2）=3.23%，则其与估价对象空置损失率差异为-2.03%。

有些物业，装修时间较长（涉及原有装修物的拆除），通常要给予一定的免租期，免租期造成的损失可以与空置损失合并计算总损失。换手率越高，空置损失、免租损失以及由此增加的租赁费用等就越多；换手率越低，损失及租赁费用就越少。

租赁市场中最终的交易结果都是买卖双方妥协的结果，租赁年限长短的影响在租赁可比实例中通过租金水平、支付方式、增长率中综合体现，因此在选择可比实例时应首先选择租赁期限相同或接近的类似房地产的交易实例，不得不选择租赁期限差异较大的交易实例时，应统一租赁期限。在统一租赁期限时，应考虑因租赁期限存在明显差异而明显存在优惠或加价差异的影响。

例如：可比实例F合同租赁年限为1年，估价对象租赁年限设定为3年，类似房地产空置招租期平均为2个月，不考虑租赁费用和免租损失等，则可比实例空置损失率与估价对象空置损失率差异为+9.03%，假设以增加空置损失的50%作为加价幅度，可比实例F统一其他条件后的月租金为212.60元/平方米，则每月租金加价额=212.60×9.03%×50%=9.60（元/平方米），即统一租赁年限应将可比实例月租金减少9.60元/平方米。

可比实例G合同租赁年限为5年，估价对象租赁年限设定为3年，类似房地产空置招租期平均为2个月，不考虑租赁费用和免租损失等，则可比实例空置损失率与估价对象空置损失率差异为-2.03%，假设以减少的空置损失的50%为优惠条件，可比实例G统一其他条件后的月租金为212.60元/平方米，则每月租金优惠额=212.60×2.03%×50%=2.16（元/平方米），即统一租赁年限应将可比实例月租金增加2.16元/平方米。

七、结语

需要强调的是，合理设定估价对象租金内涵很重要，没有它，就好比在漆黑的夜晚，没有光亮，估价师在摸黑前行，当然，使用估价报告的人，也在摸黑，会误导报告使用者。建立比较基础环节，是租金评估的重要环节。要求房地产估价师要清楚了解租赁可比实例的基本情况，当然，实际操作比较难做到。但是，不能因为难就把它忽略掉，从本文的示例可以看出，因考虑这些因素调整的金额或幅度还是不小的，对租金的最终估价结果影响大。租赁可比实例建立比较基础，各个需要统一的条件比普通的比较法要抽象得多，确实需要评估专业人员深入、认真理解。

参考文献：

[1] 中华人民共和国住房和城乡建设部，房地产估价规范[M].中国建筑工业出版社，2015。

[2] 中华人民共和国住房和城乡建设部，房地产估价基本术语标准[M].中国建筑工业出版社，2013。

[3] 房地产估价原理与方法（2022）， 中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写，柴强主编，中国建筑工业出版社/中国城市出版社，2022.8。