疑难指引：评估中如何处理土地合宗年期调整问题

2020-04-17 11:56:17 来源：评估公司 浏览：54次

疑难指引：评估中如何处理土地合宗年期调整问题

原创： 土地估价志愿者 土地估价控   2019-7-25

编者：“疑难指引”是一群土地估价技术服务志愿者利用业余时间，针对估价师们的疑难问题，义务编写的技术建议。根据志愿者协议，“土地估价控”将不定期刊登这些疑难指引。需要特别说明的是，“疑难指引”为专家建议，仅供参考。欢迎估价师们参与进一步的讨论。

疑难

 

估价师（广东）：现有两宗土地，终止日期不一样，需要延长到一样的年期并合并为一宗土地，该如何处理？（原问题来自于“只谈土地估价”微信群，编辑中略有调整）

 

指引

 

这是来自于“只谈土地估价”微信群的一个问题，基本诉求是，两宗土地需要合并为一宗土地，但各自终止日期不一样，估价师该如何处理？

问题的核心是，在地价评估中，如何处理相邻土地由于合并或合宗带来的年期调整问题。

 

对估价师的建议如下。

 

1，要判断土地合并后，是否有年期调整问题。可能有的情况：

（1）用途不变、地块简单拼接，各部分土地年期可变可不变；

（2）规划整体调整，可能出现年期重新确定；

（3）规划不变、现状不变，因为特殊要求进行年期微调；

（4）其它一些情况。

 

2，无论是哪一种情况，如果有年期调整问题，征求土地使用人意见，是否有具体的年期调整需求。

如果有，协助土地使用人提出调整方案和调整申请。

 

3，向土地主管部门提出年期变更核实。

土地合宗，无论使用人是否有调整需求，都需要向主管部门提出核实申请。

（1）协助土地使用人起草申请书，向土地主管部门申请年期调整；

（2）向土地主管部门索取土地年期调整变更确认文件。

 

4，如果主管部门提供明确的土地年期变更确认意见，正常评估。需要注意以下几点：

（1）将年期变更确认文件作为土地新的年期确定依据；

（2）确认土地增加或减少年期对应的地价是否需要缴纳（不同估价目的下情况也会有差异）；

（3）如果需要缴纳但不能马上缴纳，对目前的地价评估结果会有什么影响；

（4）在报告中披露这些情况；

（5）将土地年期调整变更确认文件附在报告的后面。

 

5，如果主管部门没有提供明确的土地年期变更确认意见，希望估价师在估价报告中体现，需要注意以下几点：

（1）估价师提出的年期调整方案要通过主管部门的正式认定才可在估价中使用；

（2）必要时，年期调整方案要征求土地使用者的意见；

（3）年期调整方案必须在法律和政策的框架内；

（4）在报告中要说明年期调整方案的确定的依据和过程，同时要说明涉及到的地价款增减问题以及对估价结果的影响等。

 

6，如果主管部门不提供确认文件，或不进行正式确认只出具口头意见，应谨慎处理，甚至终止评估。

 

需要进一步讨论的问题：年期调整涉及到补地价或返地价的具体情况。

 

 此指引由邹晓云专家提供

邹晓云，中国国土勘测规划院研究员，资深土地估价师，北京，邮箱：xyhecy@sina.com