关于渝国土房管发〔2014〕6号文件有关地价评估问题的解释说明

2020-04-17 11:43:37 来源：评估公司 浏览：25次

在研究讨论的基础上，现对渝国土房管发〔2014〕6号文件有关地价评估问题解释说明如下：

1、《通知》第二部分对渝国土房管发〔2000〕315号和渝国土房管发〔2002〕486号文件基准地价基准日和成熟度定义的调整是否适用于出让地价评估外的其他地价评估？

答：该部分内容适用所有采用基准地价系数修正法的地价评估。

2、《通知》第二部分明确渝国土房管发〔2000〕315号和渝国土房管发〔2002〕486号文件的“成熟度修正系数表不变”应如何理解？

答：成熟度修正系数表不变是指修正系数值不变，表中对应的土地开发程度是指宗地外“三通”、“五通”，宗地内场地平整。

3、《通知》要求远郊区县国土部门测算并公布土地增值收益率，在此之前，选用成本逼近法评估如何确定土地增值收益？

答：在远郊区县公布土地增值收益率前，仍可按渝府发〔2000〕76号文件确定土地增值收益。

4、如何理解《细则》第六条明确的各种情形应优先选用的评估方法？

答：根据《城镇土地估价规程》，《细则》对不同用途及情形明确了建议土地评估机构优先选用的评估方法。土地评估机构在选用土地评估方法时仍应同时遵循《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2013〕20号）对评估方法选用的要求。

5、《细则》第七条规定采用成本逼近法评估的，土地增值收益按不低于附录一的土地增值收益率计算。对多用途混合用地，应如何计算土地增值收益？

答：对多用途混合用地，应按各用途的建筑面积比例或土地面积比例分别计算不同用途的土地增值收益后求和。

6、如何理解《细则》第七条“对容积率低于1.5的商住用地，土地增值收益按1.5的修正系数进行容积率修正；对加油（气）站用地，土地增值收益按1.5的修正系数进行用途修正”？

答：在出让地价评估中，若采用成本逼近法评估，应按《细则》附录一的土地增值收益率计算土地增值收益。对容积率低于1.5的商住用地，土地增值收益上浮50%计算（但容积率不得确定为1.5）；容积率高于1.5（含）的商住用地，土地增值收益不作修正。对加油（气）站用地，土地增值收益上浮50%计算；其他用途的，土地增值收益不作修正。

7、《细则》第七条“采用基准地价系数修正法评估的，对容积率低于1.5的商住用地，基准地价按1.2的修正系数进行容积率修正”后，是否还应按渝国土房管发〔2000〕315号、渝国土房管发〔2002〕486号文件的容积率修正系数进行再次修正？

答：采用基准地价系数修正法评估的，应按渝国土房管发〔2000〕315号、渝国土房管发〔2002〕486号文件规定的容积率修正系数进行容积率修正。对容积率低于1.5的商住用地这类特殊情况，应按照上述两个文件中对应容积率修正系数的1.2倍进行修正。

8、《细则》第十三条第（二）款“原依法批准的用途、原取得方式以哪个时间点为界，是以估价基准日，还是收回、收购土地使用权的日期？

答：应是收回、收购国有建设用地使用权的时点的国有土地使用权证证载土地用途及土地使用权性质。

9、《细则》附录的土地增值收益率和土地出让纯收益比率计算公式有何差别？如何理解两个概念的适用范围？

答：土地增值收益率＝（土地市场价格－土地成本价格）／土地成本价格，土地增值收益率适用于土地评估机构进行出让地价评估及与之相关的评估工作。土地出让纯收益比率＝（土地市场价格－土地成本价格）／土地市场价格，土地出让纯收益比率仅适用于国土部门征收划拨国有土地使用权补办出让补缴土地出让金的测算工作。