不动产投资不征收土地增值税是否有限制条件？

2024-10-15 09:40:41 来源：重庆开睿源会计师事务所有限公司 浏览：4次

不动产投资不征收土地增值税是否有限制条件？

根据《财政部国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第51号)第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。

在税收征管实务中，非房地产企业以不动产作价入股投资行为，是否可以适用暂不征收土地增值税这个问题，一直存在争议。

认为不能适用土地增值税不征税政策的理由是，不征税前提是“单位、个人在改制重组时”的投资行为，才能按不征税处理，而其他单纯的投资行为则不能适用这个政策。

要理解这个政策的适用问题，恐怕要从此项政策的“前世今生”中寻找答案。

1、最早的政策是财税字(1995)48号文件。这个政策对投资适用免税优惠是没有限制的。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

财税[2006]21号第五条规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

2、第二个政策是《财政部 税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知(财税[2015]5号)文件。从这个文件开始，提出了“单位、个人在改制重组时”的限制条件。

文件相关内容如下：为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：…

四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。…

八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。

但这个文件的解读有利于我们准确理解政策涵义。

财政部税政司和国家税务总局财产行为税司关于企业改制重组土地增值税政策的解读

一、 问：为什么要出台企业改制重组土地增值税政策？

答：近年来，我国企业改制重组步伐不断加快，不仅成为企业加强资源整合、提高竞争力的有效措施，也成为国家化解产能过剩矛盾、调整优化产业结构的重要途径。为深入贯彻党的十八大、十八届二中、三中全会精神，促进企业改制重组，2014年，国务院颁布了《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号）…。为落实党中央和国务院有关要求，财政部、国家税务总局研究出台了支持企业改制重组的土地增值税政策。

二、 问：这次出台的政策与以往企业投资、兼并相关的土地增值税政策相比，有什么变化？

答：此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策，……。

该政策解读，有两个重点：一是该文件的开头和解读都提及了要贯彻国落实务院《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号）。二是解读说新文件“延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策。”

而《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号 ）第四条第（七）项把“非货币性资产投资交易”行为列入了《意见》之中。也就是说，非货币性资产投资交易就是兼并重组行为之一。

《意见》相关内容如下：

完善企业所得税、土地增值税政策。修订完善兼并重组企业所得税特殊性税务处理的政策，降低收购股权（资产）占被收购企业全部股权（资产）的比例限制，扩大特殊性税务处理政策的适用范围。抓紧研究完善非货币性资产投资交易的企业所得税、企业改制重组涉及的土地增值税等相关政策。