单位或个人住房出租如何纳税？

2024-09-14 14:50:25 来源：重庆中税网税务师事务所有限公司 浏览：9次

单位或个人住房出租如何纳税？

企业、单位或个人住房出租收入主要涉及增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。住房有哪些税收优惠政策？本文结合现行税收政策分析如下：

一、增值税。出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。为支持住房租赁市场发展，单位或个人住房出租增值税缴纳区分以下六种情况：1.企业将房屋出租给本单位员工。“单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务”属于“非经营活动”，虽然有偿提供了服务，但不属于增值税征税范围，因此，企业将房屋出租给本单位员工收到的租金无须缴纳增值税。2.住房租赁企业向个人出租住房。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税；住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。在不含税计税依据得确定上，《财政部 国家税务总局关于二手车经销有关增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第17号)规定，纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+0.5%)。同时明确，该公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。住房租赁企业优惠政策出台是在该文件之后，因此，住房租赁企业减按1.5%计算缴纳增值税，相应不含税销售额=含税销售额÷(1+1.5%)。3.非住房租赁企业向非本单位员工出租住房：非住房租赁企业一般纳税人出租住房适用一般计税方法，适用税率为9%（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额）；非住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房按5%征收率计算缴纳增值税。未达到增值税起征点的，免征增值税。增值税“起征点”：月应税销售额不超10万，以1个季度为1个纳税期的，季度应税销售额未超过30万元。注意：小规模纳税人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入不能分摊到每月适用增值税起征点优惠。4.经营公租房。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。应当注意：公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。5.个体工商户住房出租。个体工商户出租住房（不区分用途），应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，不含税销售额=含税销售额÷(1+5%)。对小规模纳税人的个体工商户未达到增值税起征点的，免征增值税。增值税“起征点”：月应税销售额不超10万，以1个季度为1个纳税期的，季度应税销售额未超过30万元。注意：个体工商户采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入不能分摊到每月适用增值税起征点优惠。6.其他个人住房出租。其他个人出租住房（不区分用途），应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，不含税销售额=含税销售额÷(1+5%)。注意：其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

二、房产税1.对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。对利用非居住存量土地或非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，在出租时比照适用上述房产税优惠政策，减按4%税率征税。现行政策：小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户享受“六税两费优惠”，其中包括房产税，因此，小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户出租住房房产税在4%基础上再减半，即实际税负为2%。2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。3.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。4.对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。现行政策：小规模纳税人享受“六税两费优惠”，其中包括房产税，因此，个人出租住房房产税在4%基础上再减半，即实际税负为2%。

三、城镇土地使用税公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税；对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

四、个人所得税对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，月租金收入减除实际缴纳增值税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

五、印花税1.对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。2.对公共租赁住房经营管理单位管理公共租赁住房涉及的印花税免征。3.对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。