房开企业预交土地增值税的计征依据该如何确定？

2024-08-26 14:04:04 来源：重庆中税网税务师事务所有限公司 浏览：7次

房开企业预交土地增值税的计征依据该如何确定？

　　问：房地产开发企业全额收款销售现房， 在预交土地增值税的时候，计征依据如何确定，是用不含销项税的金额还用收款金额？

　　答：一、相关的政策依据

　　1、《关于营改增后契税、房产税、土地 增值税、个人所得税计税依据问题的通知》 （财税〔2016〕43号）第三条规定：土地增 值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增 值税收入。

　　2、《国家税务总局关于营改增后土地增 值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定： “关于营改增后土地增值税应税收入确 认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地 增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税 款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方 法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应 预缴增值税税款”

　　二、实际征管执行口径分析

　　在实际的征管中，大多数税局都采用的是“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预交的计征基数。有的税局同意房开企业采用“预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）”作为土地 增值税预交的计征基数，但是一经选定不得变更。

　　如《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布<内蒙古自治区土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）规定：“第十二条 纳税人采取预收款方式销售房地产的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计税依据，该方法一经确定不得变更：预征土地增值税计税依据=预收款－应预缴增值税税款预征土地增值税计税依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）” 也有税局同意让房开企业自行选择按照 “预收款-应预缴增值税税款”或“预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）”作为计征依据。

　　如《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税预征及核定征收有关事项的公告》（2023年3号）规定：“一、关于土地增值税预征（二）预征计征依据纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产，在申报预缴土地增值税时，可自行选择以下方式之一确定计征依据：

　　方式一：

　　土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款应预缴增值税税款=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）×增值税预征率

　　方式二：

　　土地增值税预征计征依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）”那么对于问题所说公司全额收款销售现房，在预交土地增值税的时候，计征依据如何确定，目前来看，没有相关的明确政策规 定，按“收款金额÷（1+增值税适用税率或征收率）”作为计征依据较为合适，实务中建议咨询主管税务机关意见。